Con la recente sentenza n. 8903/2025, la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi del tema, da tempo dibattuto, dell’onere della prova nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, con particolare riferimento ai casi problematici di inadempimento per la presenza vizi nel bene promesso in vendita. In particolare, la Suprema Corte ha precisato che spetta al promittente venditore l’onere di provare l’assenza dei vizi contestati dall’acquirente: in sintesi, in ipotesi di eccezione d’inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c., è sufficiente che la parte che la solleva alleghi l’inadempimento altrui, mentre incombe sulla controparte l’onere di dimostrare di aver adempiuto o di essere stata legittimamente “impedita” ad adempiere.

La controversia
La vicenda che ha condotto alla pronuncia della Cassazione prende le mosse da un contratto preliminare stipulato nel lontano 2003 tra una promissaria acquirente e un promittente venditore, avente ad oggetto la compravendita di un locale commerciale. Successivamente alla sua stipulazione, l’acquirente aveva lamentato la presenza di gravi difetti dell’immobile – quali
umidità, muffa e crepe strutturali – nonché una superficie inferiore rispetto a quella pattuita.
Continuità dell’orientamento espresso dalla Suprema Corte e sua attualità
Nonostante il principio in questione sia consolidato ormai da tempo (a partire dalla “storica” Sez. Un., 30 ottobre 2001, n. 13533 sino alla più recente Cass. 11 febbraio 2021, n. 3587), la Corte è stata ancora chiamata a ribadirlo in fattispecie apparentemente non così nuove e perciò tali da giustificare un intervento in sede di legittimità. Questo dato evidenzia, da un lato, le persistenti incertezze nell’applicazione dei criteri probatori da parte dei giudici di merito e, dall’altro, pone dubbi sulla reale efficacia del sistema nel recepire stabilmente l’indirizzo nomofilattico e tradurlo
in una prassi uniforme. I punti cardine della decisione sono quindi i seguenti:
1. Inversione dell’onere probatorio: mentre Corte d’Appello aveva chiesto alla promissaria
acquirente di dimostrare l’esistenza dei vizi, la Cassazione ha stabilito che spettava al
venditore provare di aver consegnato un immobile “esente da vizi”.
2. Presunzione di inadempimento: il creditore (in questo caso il promissario acquirente) è
tenuto solo ad allegare l’inadempimento, mentre incombe sul debitore (in questo caso il
promittente venditore) provare di aver correttamente adempiuto.

Conclusioni
Sebbene, come visto, la pronuncia confermi orientamenti consolidati, essa ha il merito di riportare al centro del dibattito un principio fondamentale (e sempre attuale in questa materia) e cioè che spetta al debitore dimostrare di aver adempiuto, non al creditore provare l’inadempimento, principio che assume particolare rilievo nei contratti preliminari, dove la parte promittente
venditrice ha, più spesso, il pieno controllo delle informazioni tecniche relative immobile venduto.